我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)九十年代初，至今已有25年的歷史了。由于其規(guī)模宏大，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，且是城市化的主要載體，又直接影響著民計(jì)民生，一直以來(lái)都是全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。特別是當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)或風(fēng)向不定的今天，“中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤”、“中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)被房地產(chǎn)拖垮”、“房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降”、“有多少開發(fā)商會(huì)在這次嚴(yán)冬中死掉”等一連串問(wèn)題接踵而至，多種推測(cè)和議論也莫衷一是，更加重了消費(fèi)者及從業(yè)人士對(duì)行業(yè)未來(lái)的擔(dān)憂。作為業(yè)內(nèi)人士，我?guī)缀跄慷煤蛥⑴c了這一行業(yè)發(fā)展的全過(guò)程，對(duì)其發(fā)展的大脈絡(luò)有些觀察和思考，現(xiàn)予階段性總結(jié)并呈上，以期與大家分享。

     一、行業(yè)的基本屬性和特征

     1.后發(fā)產(chǎn)業(yè)屬性。房地產(chǎn)業(yè)屬后發(fā)產(chǎn)業(yè)，是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)發(fā)展到一定程度后，伴隨著城市化的加速而興起的新興產(chǎn)業(yè)。作為城市化的主要載體，其自身的發(fā)展又拉動(dòng)并促進(jìn)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在城市化進(jìn)入中期階段后，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級(jí)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。

     2.功能屬性。房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)到底是為了改善國(guó)民的居住水平，實(shí)現(xiàn)執(zhí)政者“居者有其屋”的施政綱領(lǐng)，創(chuàng)造和諧社會(huì)的基本條件。無(wú)論哪個(gè)國(guó)家的政府，從未忽視過(guò)國(guó)民住房問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家早在工業(yè)革命中期即開始著手研究城市居民的住房問(wèn)題，恩格斯也早在19世紀(jì)就寫過(guò)《關(guān)于住房問(wèn)題》的專著。改革開放三十多年來(lái)，新建各種住宅近二百億平方米，使得人們的物質(zhì)生活得以極大地改善。其中超過(guò)100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過(guò)1億個(gè)家庭的住房水平，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最大的發(fā)展成果。

     3.資本屬性。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),無(wú)論是投資還是消費(fèi)，這一屬性都表現(xiàn)得極為充分。一直以來(lái)，無(wú)論是在起步時(shí)期的千億規(guī)模階段，十年前的萬(wàn)億規(guī)模階段，還是如今的近十萬(wàn)億規(guī)模階段，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)每年的投資都占到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資總額的20%左右；居民的住房消費(fèi)支出也已超過(guò)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)總額的30%以上。于銀行業(yè)而言，開發(fā)貸款及住房按揭貸款占其貸款總額的比例也已超過(guò)20%，香港因?yàn)樽》烤鶅r(jià)更高，這一比例更高達(dá)40%以上。這一金額加上土地占?jí)旱你y行資金規(guī)模，在我國(guó)超百萬(wàn)億的貨幣總量中所占的比例，應(yīng)超過(guò)30%或更多。試想，又有哪一個(gè)行業(yè)可以將房地產(chǎn)行業(yè)替代出來(lái)，可以承納幾十萬(wàn)億的貨幣沉淀？

     4.行業(yè)規(guī)模巨大。從行業(yè)以上屬性可以看出，無(wú)論是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)所占投資比例還是在居民消費(fèi)中所占比例，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大的特征都表現(xiàn)得十分突出，對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響巨大而直接，其支柱產(chǎn)業(yè)地位也十分明顯。2013年，全國(guó)商品房銷售總額已突破八萬(wàn)億，如加上每年投入使用的400余萬(wàn)套保障房部分，規(guī)模更加宏大。

     5.行業(yè)關(guān)聯(lián)度高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接拉動(dòng)著40余個(gè)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)系數(shù)亦接近2左右。這些年，我國(guó)建筑、建材、家具、家電、裝飾、設(shè)計(jì)等行業(yè)的快速發(fā)展，無(wú)不與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展密切相關(guān)。各級(jí)地方政府的財(cái)政收入中，土地出讓金和各種相關(guān)稅費(fèi)占比平均高達(dá)40%以上。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，也是其他行業(yè)所不具備的。

     二、行業(yè)的過(guò)去

     以1990年廣州第一個(gè)大型住宅小區(qū)淘金花園開發(fā)為標(biāo)志，我國(guó)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)迄今已有25年的歷史了。這25年，大體可以分為以下三個(gè)階段。

     1.起步階段。1990年至1998年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是“無(wú)序”，二是“調(diào)控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個(gè)時(shí)候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報(bào)率甚至可以高達(dá)500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費(fèi)者，整個(gè)市場(chǎng)主體的行為方式都是無(wú)序的。在這一狀態(tài)下，銀行大量的資金被拖入土地交易中，投資增幅陡然加大，全國(guó)范圍內(nèi)的投資過(guò)熱現(xiàn)象加劇。針對(duì)這一狀況，1993年開始主掌中國(guó)經(jīng)濟(jì)的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”的方式，責(zé)令銀行對(duì)企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調(diào)控。直至1997年8月份中央北戴河會(huì)議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)”，年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了這一方針，結(jié)束了接近五年的宏觀調(diào)控。

     2.提速階段。1998年至2003年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。1998年，中央決定在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房，同時(shí)人民銀行總行要求四大國(guó)有銀行當(dāng)年向城市居民購(gòu)買住房提供不少于1,500億的按揭貸款支持。這兩項(xiàng)舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實(shí)現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢(shì)頭。

     3.調(diào)控階段。2004年至2013年，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時(shí)效短”，“保障房”。“國(guó)八條”、“國(guó)五條”、“新五條”接連推出，120平米普通商品房實(shí)行一年即為“90/70”（90平米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項(xiàng)法規(guī)是“截止2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實(shí)行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8.31大限”。這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運(yùn)行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點(diǎn)。這一階段另一重要事件是“保障房”言歸正傳。過(guò)去的25年中，政府為了解決中低收入人群的住房問(wèn)題，先后推出了“安居工程”、“經(jīng)濟(jì)適用房”等措施，但礙于各級(jí)地方政府財(cái)力限制，相關(guān)管理辦法不配套、不及時(shí)，管理尺度寬嚴(yán)不一，致使所建保障性住房未能為需者所有、所用。2007年李克強(qiáng)副總理進(jìn)京主持保障房政策調(diào)整后，堅(jiān)持“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障” 兩條腿走路的指導(dǎo)思想，在經(jīng)過(guò)三年時(shí)間的準(zhǔn)備后，于2011年“十二五”啟始之年，正式大規(guī)模啟動(dòng)了“五年建設(shè)3,600萬(wàn)套保障房”的宏偉計(jì)劃。這一計(jì)劃，對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促使市場(chǎng)理性回歸和健康發(fā)展，真正起到了決定性作用，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。

     三、行業(yè)的現(xiàn)狀

在經(jīng)歷了超過(guò)25年的長(zhǎng)期發(fā)展之后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動(dòng)蕩、調(diào)整的過(guò)程中逐步趨于理性和成熟。這一過(guò)程又一次印證了發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律--當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)到800－1,000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開始起步；達(dá)到3,000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展開始加速；達(dá)到7,000美元左右時(shí)，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期；達(dá)到12,000－13,000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。2013年底，我國(guó)的人均GDP已經(jīng)接近7,000美元，與發(fā)達(dá)國(guó)家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期后，發(fā)展現(xiàn)狀突出的特征就是“細(xì)分”。這種細(xì)分表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

     1.市場(chǎng)的細(xì)分。當(dāng)市場(chǎng)真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開始發(fā)揮作用，商品的價(jià)值規(guī)律開始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房?jī)r(jià)格短期內(nèi)升降的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理開始被人們所認(rèn)識(shí)，城市開發(fā)總量是否脫離總體消費(fèi)需求決定泡沫存在與否的道理開始為人們所認(rèn)知。那些簡(jiǎn)單武斷地預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)崩盤的所謂論斷顯得過(guò)于嘩眾取寵；一些所謂的專家學(xué)者關(guān)于“三、四線城市泡沫大于一、二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過(guò)于草率。簡(jiǎn)言之，當(dāng)市場(chǎng)的“六大主體”（政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、媒體、消費(fèi)者、專家學(xué)者）逐步成熟后，就不應(yīng)該再象以往一樣以“線”劃線，以點(diǎn)及面，而應(yīng)該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、供求狀況、資源稟賦、政策導(dǎo)向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個(gè)城市的市場(chǎng)狀況。例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會(huì)城市，武漢和西安的人口達(dá)到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設(shè)省會(huì)僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國(guó)交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、國(guó)家航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.０6億人口的河南省省會(huì)城市，鄭州城市化的提升空間勢(shì)必大于其他兩市。即使在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，三、四線城市的發(fā)展也不均衡，一些四線縣級(jí)城市如神木縣等，因在建規(guī)模過(guò)大，供需嚴(yán)重失衡；但在一些城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”（樓盤一天內(nèi)賣光）案例。因此，我們?cè)谂卸ㄊ袌?chǎng)狀況時(shí)，還是應(yīng)回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標(biāo)對(duì)其做出細(xì)分和判斷。

     2.開發(fā)商的細(xì)分。在經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展后，開發(fā)商陣營(yíng)在不斷地進(jìn)行分化。以企業(yè)概念區(qū)分，有價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)型，也有商業(yè)利益驅(qū)動(dòng)型；有戰(zhàn)略導(dǎo)向型，也有機(jī)會(huì)導(dǎo)向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進(jìn)擴(kuò)張型，也有穩(wěn)健甚至保守型；有跨國(guó)、跨省擴(kuò)張型，也有區(qū)域發(fā)展型；有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專業(yè)開發(fā)型。需要特別指出的是，2004年“8.31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場(chǎng)完成對(duì)接的上市公司加快了在全國(guó)一、二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場(chǎng)格局調(diào)整的大幕。一批具備了良好基礎(chǔ)性條件的區(qū)域龍頭企業(yè)，受國(guó)內(nèi)上市政策限制，加快了選擇海外上市的步伐，以求盡快完成與資本市場(chǎng)的對(duì)接。2005年至2013年期間，約50家開發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動(dòng)在大中城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。絕大多數(shù)企業(yè)在這一過(guò)程中，由于自身?xiàng)l件所限，未能與資本市場(chǎng)完成對(duì)接，只能靠自身經(jīng)營(yíng)積累、信托和高息拆借資金滾動(dòng)發(fā)展。他們?cè)趶?qiáng)大的資本驅(qū)動(dòng)型對(duì)手面前，屢屢在激烈的土地競(jìng)拍過(guò)程中敗下陣來(lái)，最終只能被迫向下一級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象在過(guò)去的9年中多發(fā)生在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的一、二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢(shì)。我曾經(jīng)在2005年初對(duì)這種市場(chǎng)格局的調(diào)整趨勢(shì)做出過(guò)預(yù)測(cè)，指出調(diào)整的周期大約為十年左右，調(diào)整的結(jié)果有兩個(gè)：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場(chǎng)份額將會(huì)被這個(gè)城市的前十大開發(fā)商占據(jù)；二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個(gè)大中城市的前十大開發(fā)商一半以上是來(lái)自外地的。我們從百?gòu)?qiáng)企業(yè)的陣營(yíng)中不難發(fā)現(xiàn)，他們基本上是在過(guò)去的近十年市場(chǎng)格局調(diào)整過(guò)程中發(fā)展壯大的，千億級(jí)企業(yè)不斷增多，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的門檻已達(dá)百億以上。市場(chǎng)的規(guī)律再次告訴我們，無(wú)論任何行業(yè)，在其發(fā)展的早期階段，靠機(jī)會(huì)、運(yùn)氣、粗放式管理甚至靠膽量，也不乏得手和賺錢的案例；但一旦行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，那些價(jià)值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機(jī)制健全合理、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，總能在激烈殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；反之，那些終極目標(biāo)模糊、機(jī)會(huì)導(dǎo)向、管理隨意、無(wú)行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。

     3. 產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細(xì)分。隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業(yè)（購(gòu)物中心、商場(chǎng)、獨(dú)立店、街鋪等）、倉(cāng)儲(chǔ)物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門類齊全。相對(duì)應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細(xì)分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營(yíng)、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長(zhǎng)”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

     當(dāng)前，受我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變、出口增長(zhǎng)放緩、銀行利率市場(chǎng)化步伐加快等宏觀因素的影響，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)雖未出臺(tái)任何新的調(diào)控政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業(yè)間的悲觀情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經(jīng)濟(jì)體長(zhǎng)期低速甚至負(fù)增長(zhǎng)的國(guó)際大背景下，置身在經(jīng)濟(jì)全球化的環(huán)境中，中國(guó)長(zhǎng)期保持雙位數(shù)高速增長(zhǎng)缺乏規(guī)律性因素支撐，相對(duì)高速甚至中速增長(zhǎng)也許將成為常態(tài)。但是，信息化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的巨大動(dòng)力，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的“基本面”沒(méi)有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規(guī)律性的基礎(chǔ)因素，決定著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)15-20年仍會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。對(duì)行業(yè)成熟期的認(rèn)識(shí)，迫使我們必須認(rèn)真研究市場(chǎng)格局調(diào)整、分化和細(xì)分結(jié)果的價(jià)值；那種挖坑即賣房、是個(gè)開發(fā)商就能賺錢的“牛市”伴隨著行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結(jié)束，也將一去不復(fù)返了；相反，在當(dāng)前所謂“充滿不確定性”的形勢(shì)下，相信那些“身康體健”的開發(fā)企業(yè)，依然可以在年底為投資者呈上完美的業(yè)績(jī)答卷；那些面對(duì)剛需的產(chǎn)品，無(wú)論在哪一線城市，照樣可以熱銷。總之，如果將過(guò)去的25年作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“上半場(chǎng)”，今后的20年，將是它的“下半場(chǎng)”。在今后的日子里，城市的興或衰、房?jī)r(jià)的升或降、開發(fā)商的壯大或消亡、樓盤銷售的熱或冷等，不應(yīng)再一概而論——一個(gè)細(xì)分的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)！這是規(guī)律推動(dòng)的結(jié)果。

     四、行業(yè)的未來(lái)

如果簡(jiǎn)單地按照前文提及的發(fā)達(dá)國(guó)家總結(jié)出來(lái)的規(guī)律，再過(guò)十年，我國(guó)人均GDP超過(guò)13,000美元時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將達(dá)到供需的飽和點(diǎn)，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落?？墒牵鳛榻膬|人口的大國(guó)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實(shí)現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約二十年的時(shí)間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的15-20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長(zhǎng)空間。這一階段，有以下幾方面的問(wèn)題提請(qǐng)關(guān)注。

     1. 關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。1998年前，各種形式的福利分房一直在持續(xù)，商品房的供應(yīng)面積也還不夠大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國(guó)范圍內(nèi)的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時(shí)各級(jí)地方政府解決保障房意識(shí)和能力的嚴(yán)重缺位，商品房占比超過(guò)90%，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的矛盾十分突出，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)的局面使得房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。2011年啟動(dòng)的“十二五”期間五年建設(shè)3,600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃，將從根本上改變我國(guó)住房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得保障房在市場(chǎng)上的占比達(dá)到25-30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購(gòu)房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

     2.關(guān)于房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的問(wèn)題一直以來(lái)牽動(dòng)著幾乎所有國(guó)人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價(jià)格短期內(nèi)由供求關(guān)系決定，長(zhǎng)期主要由其成本因素決定。但在中國(guó)，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時(shí)還起著主導(dǎo)作用。尤其在過(guò)去的十幾年間，由于保障房供應(yīng)長(zhǎng)期缺位，致使商品房供需失衡，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府不得已接連出臺(tái)政策予以調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度嚴(yán)重降低。十八大后，新一屆政府堅(jiān)持放開市場(chǎng)的手，用好政府的手，有目的地讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據(jù)每個(gè)城市或區(qū)域的住房供求狀況、城市化推進(jìn)節(jié)奏、家庭收入改變的情況等因素判定房?jī)r(jià)短期內(nèi)的升降；還可以按照土地價(jià)格、建材價(jià)格、勞動(dòng)力和管理費(fèi)水平、資金成本水平等房?jī)r(jià)構(gòu)成的成本因素變化趨勢(shì)，判斷房?jī)r(jià)的中期甚至長(zhǎng)期的走勢(shì)。

     3.關(guān)于開發(fā)商。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，開發(fā)商的數(shù)量曾多達(dá)8萬(wàn)家之眾。隨著市場(chǎng)格局調(diào)整步伐的加快， 開發(fā)商的數(shù)量將迅速減少。實(shí)際上，即使在數(shù)量最多時(shí)，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)基本上屬于項(xiàng)目公司，每年均有新項(xiàng)目開工的企業(yè)不足開發(fā)商總量的十分之一，它們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，有的自持了部分物業(yè)靠租金維持企業(yè)的生存；有的根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)的變化在尋找新的投資機(jī)會(huì)，處于“半休眠”狀態(tài)。按照目前的行業(yè)現(xiàn)狀，再過(guò)3-5年，活躍型的、每年有新項(xiàng)目開工的開發(fā)商數(shù)量將大幅度減少至5,000家以下；十年以后，可能減少至3,000家以下。在這一過(guò)程中，開發(fā)商將被迫對(duì)自身的生存戰(zhàn)略做出調(diào)整，重新對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場(chǎng)范圍、融資渠道和團(tuán)隊(duì)規(guī)模等做出選擇。這一判斷對(duì)于投資者、銀行、購(gòu)房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開發(fā)商作為合作伙伴或選購(gòu)其產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)有重要的參考價(jià)值。

     4.關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)方式建造住宅，將建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品部件生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產(chǎn)品的制造成為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。目前，國(guó)家雖先后出臺(tái)了一些相關(guān)政策（如綠色三星標(biāo)準(zhǔn)等），但我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對(duì)較低，住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點(diǎn)階段。發(fā)達(dá)國(guó)家已超過(guò)70%，地震多發(fā)國(guó)家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達(dá)90%，一棟建筑可以在幾十個(gè)小時(shí)內(nèi)裝配建成。作為從業(yè)人士，我們必須認(rèn)識(shí)到：1、住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問(wèn)題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；2、房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應(yīng)地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進(jìn)投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說(shuō)，住宅產(chǎn)業(yè)化將會(huì)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一場(chǎng)革命。

     5. 關(guān)于產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步，其對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的影響也在不斷地深入。門戶網(wǎng)站對(duì)廣告業(yè)的影響，促使房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷方式發(fā)生改變；電商的出現(xiàn)，對(duì)消費(fèi)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個(gè)傳統(tǒng)物流行業(yè)也在被迫做出調(diào)整；大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，人們的思維方式，幾乎各個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)逐步發(fā)生著變化。于房地產(chǎn)行業(yè)而言，開發(fā)商過(guò)去已經(jīng)習(xí)慣于從開發(fā)和銷售的角度規(guī)劃企業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)行為。今后，如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶需求的角度規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為將成為我們必須面對(duì)的課題。尤其當(dāng)客戶群體數(shù)以十萬(wàn)、百萬(wàn)計(jì)之后，如何從其購(gòu)房的一次消費(fèi)后，利用網(wǎng)絡(luò)化的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘其生活中的二次消費(fèi)和持續(xù)消費(fèi)的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，也是開發(fā)商正在探尋的經(jīng)營(yíng)方向。  總之，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè), 互聯(lián)網(wǎng)已不單單是一種工具、一項(xiàng)技術(shù)，它將作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，與包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其它傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相融合，通過(guò)改進(jìn)人們的生產(chǎn)方式、經(jīng)營(yíng)方式、管理方式、服務(wù)方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進(jìn)新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的形成，建立新的商業(yè)文明，共同推進(jìn)人類社會(huì)的不斷進(jìn)步。

     6. 關(guān)于房地產(chǎn)金融。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也在迅速地成長(zhǎng)。從早期相對(duì)單一的商業(yè)銀行開發(fā)貸款、購(gòu)房按揭貸款到2008年第一支行業(yè)基金的設(shè)立、信托資金大規(guī)模地介入，及至近些年國(guó)際資本通過(guò)企業(yè)股本金的擴(kuò)大和項(xiàng)目投資渠道等方式大量地流入，我國(guó)的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)也在逐步健全和完善。與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相配套的REITS(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出?？梢韵嘈?，在行業(yè)不斷細(xì)分的趨勢(shì)下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區(qū)銀行離我們不再遙遠(yuǎn)。圍繞客戶資源整合和服務(wù)模式創(chuàng)新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個(gè)房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來(lái)。

     五、結(jié)束語(yǔ)

     相對(duì)于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)加工業(yè)、傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而言，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過(guò)去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)不斷起伏的過(guò)程。我寫此文的目的，是想通過(guò)對(duì)這一過(guò)程的回顧和總結(jié)，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò)，對(duì)其發(fā)展的規(guī)律性和特殊性的觀察和思考予以整理，從而幫助讀者對(duì)這一產(chǎn)業(yè)有一個(gè)概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經(jīng)濟(jì)學(xué)理論功底淺薄，掌握的數(shù)據(jù)既不準(zhǔn)確也不系統(tǒng)，加之分析和判斷能力所限，文章的觀點(diǎn)難免片面甚至偏頗；同時(shí)，這篇文章對(duì)于投資者的投資導(dǎo)向、購(gòu)房者的消費(fèi)導(dǎo)向、從業(yè)者的職業(yè)導(dǎo)向等并無(wú)實(shí)用性參考價(jià)值；于開發(fā)商而言，對(duì)土地的投資規(guī)劃、樓盤的銷售方案與融資方案等，本文并無(wú)開出具體的藥方。唯望此文能夠?yàn)楦魑涣私馕覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。

                                                                                                                                                              2014年6月8日